La pertinenza è un bene che migliora l’utilizzo e il valore dell’abitazione principale. Per esempio, può rendere la casa più godibile, grazie alla presenza di un posto auto o di un giardino. È fondamentale stabilire la differenza tra proprietà e pertinenza: la prima è il bene principale, viceversa la seconda è un bene accessorio.
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Le pertinenze sono beni, principalmente immobili, caratterizzate dal fatto che il loro utilizzo è adeguato ad un altro bene, che può essere anch’esso immobile o più raramente mobile. L’articolo 817 del codice civile definisce le pertinenze come: “cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa”, per cui sono stabili nel tempo ed accessorie.
Il proprietario della casa principale, l'usufruttuario o il possessore ad altro titolo, ha la possibilità di ultimare la destinazione d’uso della pertinenza. Alcuni elementi sono essenziali:
Se il vincolo di pertinenza tra l’immobile principale e quello accessorio dovesse cessare, verrebbe meno la funzionalità.
Le pertinenze dell’abitazione principale sono quegli elementi che hanno l’obiettivo di migliorare un’abitazione, sono numerose e possono soddisfare tutte le necessità del proprietario. Gli immobili rientranti nelle seguenti categorie catastali, ossia C/2, C/6, C/7, sono considerate pertinenze. Esempi di pertinenze, suddivise per categorie sono:
Non è raro domandarsi: quante pertinenze può avere l’abitazione principale? Bisogna sapere, che è presente un limite di 3 pertinenze differenti, attribuito all’immobile principale. Inoltre, queste unità devono appartenere ad una diversa categoria catastale.
Il terreno di pertinenza della casa, secondo la legge, è considerato tale anche quando non è accorpato catastalmente alla stessa. Infatti, ciò che rappresenta la prova del vincolo di pertinenzialità è la graffatura, cioè l'unione di due beni immobili in catasto, ossia In catasto c’è un unico mappale che individua contemporaneamente l’area della costruzione e dell’area scoperta.
È presente per la pertinenza una distanza massima ammessa? No, non vengono esplicitate indicazioni precise sulla distanza massima, ma in linea generale la pertinenza deve appartenere allo stesso complesso immobiliare o in zone limitrofe.
Inoltre, il proprietario è tenuto a pagare le tasse sulle pertinenze, e sono considerate tali non solo quelle destinate al pagamento dell’IMU, bensì anche il giardino è una pertinenza.
Il garage viene considerato pertinenza della casa anche se non situato nelle vicinanze, poiché non è fondamentale un collegamento strutturale tra l’immobile e il parcheggio. La questione è importante anche per il calcolo delle imposte, infatti queste pertinenze sono considerate come se fossero un ulteriore immobile per il proprietario, che trae beneficio da esse.
Il concetto di vincolo pertinenziale aiuta a perfezionare la definizione di pertinenza. Il vincolo pertinenziale sussiste nel momento in cui sono presenti due criteri:
Il vincolo pertinenziale è presente quando c’è un rapporto di complementarietà tra il bene accessorio e quello principale, è quindi essenziale che la prima sia funzionale alla seconda. Per essere consapevoli di quelli che sono gli elementi opzionali è bene ricordare quali e come sono accatastate le pertinenze: C2 per i magazzini e i locali deposito, C6 per quanto riguarda stalle e scuderie e infine C7 per le tettoie.
Le pertinenze ai fini IMU possono riguardare beni accessorie di prime case solo se di lusso e di pregio, di seconde case e altre e di immobili commerciali. Le pertinenze che sono soggette ad imposta sono principalmente il garage, terreni, cantine, scuderie, gazebi, tettoie… mentre le pertinenze che non pagano l’IMU sono quelle correlate alle prime case.
La Corte di Cassazione, in una recente sentenza, ha dichiarato che la TARI è sempre dovuta, anche per quanto riguarda i locali senza allacciamento alla rete elettrica. Una scelta abbastanza discutibile, numerosi Comuni finora non hanno mai applicato la Tari alle pertinenze, in quanto era sufficiente la segnalazione del proprietario per mancato utilizzo dei locali. La sentenza della Corte, non è assoluta, infatti se l’abitazione principale è disabitata, si presume che lo siano anche le sue pertinenze, pertanto sussiste il diritto a non pagare la Tari. Inoltre, è possibile non pagare la TARI, dimostrando l'inaccessibilità alle pertinenze.
La pertinenza autonomamente accatastata non deve essere considerata, tenendo conto della Legge di bilancio 2021. L’Agenzia delle entrate chiarisce il tema riguardante il limite di spesa, e sostiene: “conformemente a quanto previsto per l’ecobonus e per il sisma bonus spettanti per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell’applicazione del Super Bonus, nel caso in cui l’ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze”.
L’agevolazione del Superbonus 110% è applicabile anche per le pertinenze, ma è necessario fare una differenziazione in base alla distanza delle pertinenze rispetto alla struttura principale.
(Fonte: Idealista)
